Cum cumperi un apartament în Iași: acte necesare, pași, costuri (2026)
Ce acte ceri vânzătorului, ce citești în extrasul CF, cât te costă notarul, ce s-a schimbat la blocurile noi și cât durează creditul – ghidul cumpărătorului.
Cumpărarea unui apartament seamănă cu vânzarea lui privită din partea cealaltă a mesei: aceleași acte, același notar, același extras de carte funciară. Doar că de data asta riscurile sunt ale tale, iar multe lucruri le afli pe parcurs. Ghidul acesta pune în ordine pașii, actele necesare pe care ai dreptul să le ceri, verificările care te scapă de surprize și costurile pe care le plătești tu. Pe alocuri am adăugat ce vedem noi, la Fidelia Casa, la vizionări și la semnări.
Pe scurt. Drumul are șase pași: bugetul, căutarea și vizionările, verificarea actelor și a extrasului de carte funciară, antecontractul cu avans, creditul (dacă iei unul) și semnarea la notar, urmată de intabulare. Actele le aduce vânzătorul, dar tu trebuie să știi ce să ceri și ce să citești. Costurile tale la notar sunt onorariul notarial și tariful de intabulare: la un apartament de 100.000 € vin, orientativ, între 6.300 și 7.500 lei. La blocurile noi, prețul include TVA de 21%. Regulile s-au schimbat de două ori din 2025 încoace: cota redusă de TVA la locuințe a dispărut, iar avansurile la apartamentele în construcție sunt acum plafonate prin lege.
Pașii cumpărării, de la prima vizionare la cheie
1. Îți stabilești bugetul real, nu dorința
Aici avem des de explicat. La prima vizionare, mulți cumpărători au aceeași problemă: ce își doresc nu se potrivește nici cu piața, nici cu suma pe care și-au alocat-o. Nu e o critică – e normal. Până nu vezi mai multe apartamente, nu știi ce înseamnă „70.000 de euro în Iași” în metri pătrați, etaj, an de construcție și cartier.
De aceea le spunem tuturor celor aflați la început de drum ceva ce îi surprinde. Chiar dacă apartamentul cu cel mai bun raport calitate-preț e printre primele vizionate, nu îl vor recunoaște atunci. E nevoie de timp ca un cumpărător să „se maturizeze” în piață, adică să poată compara. Nu te grăbi, dar nici nu respinge o ofertă bună doar pentru că e printre primele.
Dacă vei cumpăra prin credit, discută cu banca sau cu un broker înainte de vizionări. Regulile Băncii Naționale limitează ratele lunare totale la, în principiu, 40% din venitul net la creditele în lei, cu o marjă în plus pentru prima locuință. Tot ele cer un avans de cel puțin 15% la un credit ipotecar obișnuit. Programul Noua Casă este excepția: avans de la 5%, dar cu plafoane de preț și condiții proprii.
2. Cauți și vizionezi
Piața e mare: în iunie 2026, de exemplu, potrivit datelor ANCPI, municipiul Iași a înregistrat 1.137 de tranzacții, al doilea volum dintre reședințele de județ, după Timișoara. Județul Iași a avut în aceeași lună 2.833 de ipoteci, al doilea din țară după București. Ai de unde alege – ofertele noastre de apartamente din Iași sunt un punct bun de pornire, iar pentru blocurile în construcție, ansamblurile rezidențiale.
La vizionare uită-te la ce nu se schimbă ușor: orientarea, lumina, zgomotul, starea blocului, vecinii, parcarea. Finisajele se refac; etajul și cartierul, nu. Întreabă din prima zi dacă apartamentul are cadastru și intabulare, dacă e ipotecat, cine sunt proprietarii și dacă există certificat energetic. Răspunsurile îți spun cât de departe e vânzătorul de semnare.
3. Verifici actele și extrasul de carte funciară
Înainte de orice avans, ceri actele (lista completă e în secțiunea următoare) și citești extrasul de carte funciară. Pentru un imobil care nu e al tău, extrasul de informare se obține de la OCPI Iași (oficiul local al ANCPI) – online costă 20 de lei – sau îl ceri vânzătorului, care îl primește gratuit, fiind proprietar. Ce cauți în el, mai jos.
4. Semnezi antecontractul și plătești avansul
Când v-ați înțeles la preț, se semnează de regulă un antecontract de vânzare-cumpărare, iar tu plătești un avans. Antecontractul fixează prețul, termenul semnării, ce rămâne în apartament și ce se întâmplă dacă una dintre părți se răzgândește. La apartamentele în construcție, din decembrie 2025 forma și plafoanele sunt stabilite de lege – vezi secțiunea dedicată.
5. Obții creditul
Cu antecontractul semnat, banca trimite evaluatorul, primești aprobarea finală și se stabilește data semnării. Din experiența noastră, un credit ipotecar obișnuit durează două-trei săptămâni; la Noua Casă, cam o lună. Partea care durează cel mai mult este încărcarea dosarului la bancă. Pune acest timp în antecontract.
6. Semnezi la notar și devii proprietar
Contractul se încheie obligatoriu în formă autentică, la notar. Notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare (valabil 10 zile lucrătoare), verifică actele, redactează și citește contractul, iar după semnare solicită din oficiu înscrierea ta în cartea funciară. Banca virează creditul după semnare, în condițiile din contractul de credit. Intabularea pe numele tău poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni.
După semnare mai ai câteva lucruri de făcut. Declari apartamentul la direcția de taxe locale în 30 de zile de la cumpărare – impozitul pe clădire îl datorezi din anul următor. Treci contractele de utilități pe numele tău, cu indexurile consemnate la predare, anunți asociația de proprietari și, dacă te muți, actualizezi adresa din actul de identitate.
Planifică o rezervă de timp. În vara lui 2026, sistemele informatice ale ANCPI au fost nefuncționale aproape trei săptămâni, iar peste 5.000 de tranzacții cu credit au rămas blocate. Nu se întâmplă des, dar un antecontract cu termen strâns nu iartă astfel de episoade.
Actele necesare la cumpărare: ce ceri vânzătorului
| Actul | Cine îl emite | Ce verifici tu |
|---|---|---|
| Actul de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre) | notar / instanță | că vânzătorul din act e cel din extrasul CF și cel din buletin; că toți coproprietarii vând |
| Documentația cadastrală și încheierea de intabulare | expert cadastral, OCPI | suprafața și compartimentarea din schiță față de realitate; mențiuni precum „balcon neintabulat” |
| Extras de carte funciară de informare | OCPI | proprietarul, sarcinile, interdicțiile, litigiile – vezi mai jos |
| Certificat de performanță energetică | auditor energetic atestat | să existe; legea cere copia înainte de contract și originalul la semnare |
| Certificat de atestare fiscală | direcția de taxe locale | fără datorii la bugetul local; se obține aproape de semnare, valabil 30 de zile |
| Adeverința de la asociația de proprietari | asociația | fără restanțe la întreținere; valabilă 30 de zile |
| Ultimele facturi la utilități | furnizori | plătite la zi; indexurile se consemnează la predare |
| Acte de identitate, certificat de căsătorie, procură (după caz) | – | identitatea părților; consimțământul soțului sau soției, când e necesar |
Actul care lipsește cel mai des din dosarele pe care le vedem noi este certificatul energetic. Legea cere ca proprietarul să pună o copie la dispoziția cumpărătorului înainte de contract și să-i predea originalul la vânzare. Un contract încheiat fără certificat poate fi anulat la cererea cumpărătorului, iar în practică notarul îl cere la autentificare. La noi nu întârzie semnarea, pentru că verificăm actele din timp, nu în ultima clipă – dar dacă negociezi direct cu proprietarul, întreabă de certificat de la prima discuție. Auditorul îl emite, de regulă, în câteva zile.
Restul actelor, cu termenele lor de valabilitate și cu ce verifică notarul la fiecare, le-am descris în detaliu în ghidul pentru vânzători. Merită citit și din partea cumpărătorului: afli ce ar trebui să aibă pregătit cel din fața ta.
Ce citești în extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară are trei părți (Legea nr. 7/1996, art. 23). Partea I descrie imobilul: numărul cadastral, adresa, suprafața, cotele din părțile comune. Partea a II-a arată proprietarii și actul prin care au dobândit. Partea a III-a – cea pe care o sar mulți – conține sarcinile: ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre, uzufruct, drepturi de abitație, notări de litigii.
Un caz concret care ne-a oprit o tranzacție: în extrasul unui apartament am găsit litigii vechi, notate de executori judecătorești – sume importante, mai mari decât prețul apartamentului. Vânzarea nu s-a mai putut finaliza. Lecția: o notare „din trecut” nu e inofensivă doar pentru că e veche. Orice sarcină din partea a III-a trebuie fie radiată înainte de semnare, fie tratată explicit în contract (de exemplu, ipoteca băncii vânzătorului, stinsă din preț).
Alte semnale la care te uiți:
- Proprietar decedat, moștenire nedezbătută – vânzarea se face abia după certificatul de moștenitor.
- Mai mulți coproprietari – toți semnează sau dau procură autentică.
- Interdicție de înstrăinare – de regulă pusă de o bancă; e nevoie de acordul ei.
- Suprafața din extras diferă de cea din anunț – unele anunțuri folosesc suprafața construită sau rotunjesc; prețul pe metru pătrat se calculează pe suprafața din acte.
- Îmbunătățiri nedeclarate – la apartamentele vechi, balconul închis sau o recompartimentare pot să nu apară în cadastru. Nu o dată am văzut chiar pe schiță balconul desenat, cu mențiunea „neintabulat”. Nu e un motiv de panică, dar e un motiv de discuție: cine, când și pe banii cui actualizează documentația, și ce spune banca despre asta.
Extrasul de informare arată situația la data emiterii. Extrasul pentru autentificare, cel pe care îl cere notarul în ultimele zile, e cel care contează juridic. El blochează cartea funciară pe durata lui de 10 zile lucrătoare, tocmai ca nimeni să nu înscrie o sarcină între verificare și semnare.
Antecontractul și avansul: regulile noi la blocurile în construcție
Dacă apartamentul există și e intabulat, antecontractul rămâne o chestiune de negociere: avansul e cât conveniți. Forma poate fi și sub semnătură privată, deși forma autentică la notar îți dă mai multă siguranță. Consecințele răzgândirii sunt cele pe care le scrieți – o clauză de arvună sau o clauză penală, în condițiile legii.
La apartamentele cumpărate pe hârtie, de la dezvoltator, lucrurile s-au schimbat prin Legea nr. 207/2025, în vigoare din 11 decembrie 2025, adoptată după scandalul Nordis. Pe scurt:
| Regula | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|
| Promisiunea de vânzare pentru un apartament viitor se încheie numai în formă autentică, la notar, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și „preapartamentare” | fiecare apartament viitor are deja carte funciară proprie; nu mai semnezi la biroul de vânzări un formular fără acoperire în CF |
| Convenția de rezervare: cel mult 60 de zile, cu o sumă de cel mult 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute; dacă nu se semnează din vina dezvoltatorului, banii se restituie în 30 de zile | rezervarea nu mai poate fi un „avans deghizat” |
| Avansurile se încasează într-un cont bancar dedicat proiectului; până la finalizarea structurii dezvoltatorul poate cere cel mult 25% din preț, apoi cel mult 20% pentru instalații | banii tăi nu pot finanța alt proiect al aceluiași dezvoltator |
| Utilizarea abuzivă a banilor se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior | o pârghie în plus, dar nu o garanție absolută |
În practică, asta vedem și noi: la blocurile noi din Iași se cere acum un avans de 5%. Dacă un dezvoltator îți cere mai mult la rezervare sau îți propune o „promisiune” sub semnătură privată pentru un apartament care nu există încă, legea e de partea ta – și e un semnal despre cum lucrează.
Costurile cumpărătorului: taxe notariale și intabulare
Prețul apartamentului nu e tot ce plătești. Dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile încheierii contractului sunt ale cumpărătorului (art. 1666 Cod civil): onorariul notarului și tariful de intabulare. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer – 3% din preț dacă a deținut apartamentul cel mult 3 ani, 1% dacă l-a deținut mai mult – și, de regulă, extrasul pentru autentificare și certificatele lui.
| Costul | Cât | Observații |
|---|---|---|
| Onorariul notarial | pe tranșe de valoare, după grila onorariilor minimale (Ordinul MJ nr. 177/C/2024); la ~500.000 lei, minimul din grilă e în jur de 5.500 lei, iar TVA-ul poate fi în plus | grila e de minim – birourile pot cere mai mult; cere un deviz |
| Tarif ANCPI de intabulare | 0,15% din preț pentru persoane fizice (0,5% pentru firme); la 500.000 lei ≈ 750 lei | se plătește la notar, odată cu onorariul |
| Extras CF de informare | gratuit pentru proprietar; 20 lei online pentru oricine altcineva | extrasul pentru autentificare (40 lei normal, 200 lei urgent) îl plătește de regulă vânzătorul |
| TVA la apartamente noi | 21%, inclus în prețul dezvoltatorului | cota redusă nu se mai aplică |
| Evaluarea pentru credit, comision de analiză, asigurări | după banca și evaluatorul ales | doar la credit |
| Comisionul agenției | se negociază | de regulă, ambele părți plătesc |
Exemplu orientativ. Apartament de 100.000 € (aproximativ 500.000 lei): onorariu notarial de la 5.500 lei în sus (minimul din grilă, la care se poate adăuga TVA), intabulare în jur de 750 lei. În total, orientativ între 6.300 și 7.500 lei, plătiți la notar în ziua semnării. Pentru prețul tău, folosește calculatorul de taxe notariale; cifra exactă ți-o dă notarul, în deviz.
TVA la apartamentele noi: ce s-a schimbat
Până la 31 iulie 2025, multe apartamente noi se vindeau cu TVA redus de 9%, dacă aveau cel mult 120 mp utili și prețul de cel mult 600.000 lei. De la 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025, cota standard a devenit 21% și se aplică și locuințelor; cota redusă pentru persoane fizice a fost eliminată. A rămas o perioadă de tranziție pentru cine semnase antecontractul înainte de 1 august 2025 – prelungită, prin Legea nr. 161/2026, până la 30 septembrie 2026. Perioada a expirat. Dacă semnezi acum un antecontract pentru un apartament nou, prețul final include TVA de 21%. Întreabă dezvoltatorul explicit dacă prețul afișat este cu sau fără TVA – diferența e de o cincime.
Cine plătește comisionul agenției
Nu există o regulă fixă; se stabilește prin contract. La noi, comisionul îl plătesc părțile care beneficiază de serviciile agenției – de cele mai multe ori ambele, fiecare cu un comision mai mic. Oricare ar fi agenția, întreabă de la început cât e comisionul, ce servicii acoperă și când se plătește. Cere-l scris în contract.
Dacă iei credit ipotecar: actele în plus și cât durează
Băncile cer, de regulă, trei categorii de documente:
- Pentru tine (și co-împrumutat): actul de identitate, certificatul de căsătorie sau de divorț, dovada veniturilor – prin interogarea ANAF, cu acordul tău, sau prin adeverință de venit.
- Pentru apartament: actul de proprietate al vânzătorului, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, certificatul energetic și antecontractul semnat.
- Raportul de evaluare, întocmit de un evaluator agreat de bancă; banca împrumută, de regulă, un procent din valoarea evaluată, nu din prețul negociat – dacă evaluarea iese sub preț, diferența o acoperi tu. Înainte de antecontract, află orientativ cât valorează apartamentul.
Noua Casă continuă și în 2026, cu un plafon de garanții de 500 de milioane de lei. Pentru credite de până la 66.500 €, avansul minim e de 5%, iar statul garantează jumătate din credit. Pentru locuințe noi sau consolidate, cu credit între 59.501 și 119.000 €, avansul minim e de 15%, cu garanție de 60%. Programul a fost folosit puțin în 2025: sub 250 de garanții în tot anul. La clienții noștri, dosarul Noua Casă durează cam o lună, față de două-trei săptămâni la un ipotecar obișnuit.
Regulile de creditare ale BNR se pot modifica; cele de mai sus sunt cele cunoscute la data articolului. Banca ta îți va spune exact ce grad de îndatorare și ce avans aplică.
Greșelile care costă
| Greșeala | Ce se întâmplă | Cum o eviți |
|---|---|---|
| Plătești avans înainte de a vedea extrasul CF | descoperi ipoteca, litigiul sau coproprietarul după ce banii au plecat | extras de informare și actele, înainte de orice sumă |
| Rezervare „la dezvoltator” peste 5% sau fără notar | contravine Legii 207/2025; banii tăi nu sunt protejați | rezervare de maximum 5%, 60 de zile, apoi promisiune autentică |
| Nu întrebi de TVA la blocul nou | prețul crește cu o cincime la semnare | cere prețul final, cu TVA inclus, în scris |
| Termen de semnare fără rezervă pentru bancă | antecontractul expiră înainte de aprobarea creditului | lasă în antecontract timp pentru credit (vezi pasul 5) și o clauză pentru cazul în care banca refuză |
| Compari prețul pe metru pătrat din anunț | unele anunțuri folosesc suprafața construită sau rotunjită | calculează pe suprafața utilă din extras și din cadastru |
| Respingi o ofertă bună pentru că e printre primele | o regăsești mai târziu, mai scumpă sau vândută | vizionează mult, dar decide pe criterii, nu pe ordine |
| Ignori „balconul neintabulat” sau recompartimentarea | banca poate cere actualizarea cadastrului; costul cade pe cineva | clarifică în antecontract cine o face și până când |
Întrebări frecvente
Ce acte sunt necesare cumpărătorului la notar?
Actul de identitate (și certificatul de căsătorie, dacă e cazul), dovada plății prețului sau contractul de credit și, la credit, documentele cerute de bancă pentru ipotecă. Restul actelor – proprietate, cadastru, extras CF, certificate – le aduce vânzătorul.
Cât costă intabularea unui apartament pe numele meu?
Tariful ANCPI este de 0,15% din preț pentru persoane fizice (0,5% pentru persoane juridice) și se achită la notar, care solicită înscrierea din oficiu după semnare. Pentru prețul tău, folosește calculatorul de taxe notariale.
Cât e avansul la un apartament nou?
Rezervarea nu poate depăși 5% din preț și 60 de zile (Legea nr. 207/2025). Până la finalizarea structurii, dezvoltatorul poate încasa cel mult 25% din preț, apoi cel mult 20% pentru instalații; banii stau într-un cont dedicat proiectului.
Se mai aplică TVA de 9% la apartamente noi?
Nu. Cota standard de 21% se aplică și locuințelor de la 1 august 2025, iar perioada de tranziție pentru antecontractele mai vechi s-a încheiat la 30 septembrie 2026.
Pot cumpăra un apartament cu ipotecă?
Da, dacă ipoteca se stinge din preț sau banca vânzătorului își dă acordul. Notarul consemnează în contract cum se tratează ipoteca și când se radiază; nu semna fără adresa băncii cu suma de rambursat.
Cât durează de la antecontract la cheie, cu credit?
În experiența noastră, creditul durează două-trei săptămâni la un ipotecar standard și aproximativ o lună la Noua Casă, cel mai mult durând încărcarea dosarului la bancă. Adaugă câteva zile până la câteva săptămâni pentru intabulare.
Cine plătește notarul la cumpărare?
Tu, ca cumpărător, plătești onorariul notarial și tariful de intabulare, dacă nu v-ați înțeles altfel. Impozitul pe transfer (1% sau 3%) și, de regulă, extrasul pentru autentificare rămân ale vânzătorului.
Recomandările noastre
- Întâi banca, apoi vizionările. Află cât poți împrumuta și cu ce avans, înainte să te îndrăgostești de un apartament.
- Extrasul CF înainte de avans. Partea a III-a, cu sarcinile, se citește rând cu rând. Dacă ceva nu e clar, întreabă notarul înainte de a plăti.
- La blocurile noi, cere prețul cu TVA inclus și promisiune la notar. Un dezvoltator serios nu are nimic împotrivă.
- Pune în antecontract tot ce ai vorbit: termenul pentru credit, ce rămâne în apartament, cine actualizează cadastrul, ce se întâmplă dacă banca refuză.
- Dă-ți timp să înțelegi piața. Mai multe vizionări te învață mai mult despre preț decât orice anunț.
Dacă vrei un consultant Fidelia Casa alături la cumpărare, spune-ne ce cauți și în ce buget.
Surse: Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, art. 22; Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, art. 23, 54 și 56; Codul civil, art. 1666; Codul fiscal, art. 111; Legea nr. 207/2025 (M. Of. nr. 1133 din 8 decembrie 2025); Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026 privind TVA la locuințe, așa cum au fost explicate în precizările ANAF; Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 privind onorariile minimale (M. Of. nr. 70 din 26 ianuarie 2024); tarifele ANCPI de carte funciară; Regulamentul BNR nr. 17/2012, cu modificările ulterioare; FNGCIMM – programul Noua Casă; Economica.net despre continuarea programului Noua Casă în 2026; statistica ANCPI a tranzacțiilor din iunie 2026, publicată de Forbes România; analiza blocajului ANCPI din vara 2026, Economica.net. Exemplele de costuri sunt estimări pe grila onorariilor minimale. Informațiile au caracter general, sunt valabile la 6 octombrie 2026 și nu înlocuiesc consultanța unui notar, avocat sau consilier bancar.
Ai întrebări despre piața imobiliară din Iași?
