Acte necesare vânzare apartament Iași 2026

Vânzarea unui apartament are o parte plăcută – cumpărătorul, prețul, predarea cheilor – și o parte de hârtii. Partea de hârtii e cea care amână semnările. Acest ghid prezintă actele pe rând, spune cât e valabil fiecare, ce verifică notarul și cine plătește ce.

Pe scurt. Ai nevoie de șapte lucruri: actul de proprietate, cadastrul cu intabularea, extrasul de carte funciară (îl scoate notarul), certificatul fiscal, certificatul energetic, actele de identitate și de stare civilă, adeverința de la asociație. Trei dintre ele au termen scurt – extrasul CF, certificatul fiscal și adeverința – și se obțin în ultimele zile dinaintea semnării.

Lista actelor, dintr-o privire

Actul	Cine îl emite	Cât e valabil	Cine îl obține / plătește
Actul de proprietate	îl ai deja (notar sau instanță)	–	vânzătorul
Cadastru și încheierea de intabulare	expert cadastral autorizat, OCPI	–	vânzătorul
Extras de carte funciară pentru autentificare	OCPI, la cererea notarului	10 zile lucrătoare	îl solicită notarul; tariful OCPI, de regulă, vânzătorul
Certificat de atestare fiscală	organul fiscal local	30 de zile	vânzătorul
Certificat de performanță energetică	auditor energetic atestat	de regulă 10 ani	vânzătorul
Adeverință de la asociația de proprietari	asociația	30 de zile	vânzătorul
Acte de identitate; certificat de căsătorie și procură, după caz	–	–	fiecare parte
Onorariu notarial și tarif OCPI de intabulare	notar, OCPI	–	cumpărătorul (dacă nu conveniți altfel)
Impozit pe transfer (1% sau 3%)	calculat și încasat de notar	–	vânzătorul

Informațiile sunt valabile la 30 septembrie 2026. Termenele, cotele și tarifele se pot schimba – verifică-le cu notarul înainte de semnare.

Actele, explicate pe rând

1. Actele de identitate și de stare civilă

Vânzătorul și cumpărătorul prezintă cărțile de identitate, în original. Dacă ești căsătorit, aduci și certificatul de căsătorie. Notarul stabilește regimul matrimonial și dacă e nevoie de consimțământul soțului sau al soției.

Două situații apar des:

Apartamentul e bun comun – ambii soți participă la vânzare, personal sau prin reprezentare valabilă.
Apartamentul e locuința familiei – consimțământul scris al celuilalt soț e necesar chiar dacă apartamentul e doar al unuia dintre voi.

Dacă vinzi în numele altcuiva, ai nevoie de o procură specială, autentică, pe care notarul o verifică. Toți coproprietarii semnează sau sunt reprezentați – fără excepție.

2. Actul de proprietate

Este documentul care atestă dreptul tău asupra apartamentului: contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească definitivă. Îl prezinți în forma în care l-ai primit: originalul, duplicatul actului notarial (originalul actelor autentice rămâne în arhiva notarului) sau copia hotărârii, cu dovada că e definitivă.

Notarul verifică lanțul de proprietari și legalitatea titlului. La moștenire, certificatul trebuie să identifice toți moștenitorii și cotele lor. La donație, notarul caută interdicții de înstrăinare și drepturi păstrate de donator – un uzufruct sau un drept de abitație nu interzice automat vânzarea, dar poate rămâne asupra apartamentului și după transfer, iar cumpărătorul trebuie să știe.

Ai pierdut exemplarul tău? Pentru un act notarial, ceri un duplicat biroului care păstrează arhiva; dacă notarul nu mai funcționează, Camera Notarilor Publici te îndrumă către deținătorul arhivei. Pentru o hotărâre judecătorească, ceri instanței o copie și dovada că e definitivă.

3. Cadastrul și încheierea de intabulare

Cadastrul și intabularea sunt evidența oficială a apartamentului. Documentația cadastrală cuprinde fișa bunului imobil (suprafața, camerele, delimitările) și planurile. Încheierea de intabulare este actul prin care OCPI confirmă că ești înscris ca proprietar în cartea funciară, cu număr cadastral.

Documentația o întocmește un expert cadastral autorizat, care face măsurătorile și depune dosarul la OCPI Iași. Dacă apartamentul nu are cadastru sau intabulare – se întâmplă la imobile vechi – acestea se fac înainte de vânzare. Dacă ai pierdut doar hârtiile, cere întâi copii din arhiva OCPI; măsurători noi nu sunt automat necesare.

Ai modificat apartamentul? La recompartimentări sau extinderi, verifică legalitatea lucrărilor și dacă documentația cadastrală trebuie actualizată. Actualizarea cadastrului nu legalizează, prin ea însăși, lucrări făcute fără autorizație.

4. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Este fotografia juridică a apartamentului la zi: proprietarul, sarcinile (ipoteci, sechestru, uzufruct, servituți), eventualele interdicții de înstrăinare, suprafața și destinația.

Nu îl scoți tu. Îl solicită notarul de la OCPI Iași, la cererea ta, și este valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. De aceea se cere aproape de data semnării, iar notarul programează autentificarea în acest interval. Tariful OCPI e mic și îl suportă, de regulă, vânzătorul.

Sfat. Citește extrasul când e emis. O ipotecă veche neradiată sau o înscriere neașteptată se rezolvă înainte de semnare, nu în ziua ei.

5. Certificatul de atestare fiscală

„Certificatul fiscal” vine de la organul fiscal local: pentru un apartament din Iași, direcția de taxe și impozite a Primăriei Iași; pentru unul dintr-o comună, primăria respectivă.

Ce trebuie să știi, pentru că aici se blochează multe semnări:

Certificatul trebuie să ateste că ai plătit toate obligațiile către bugetul local, nu doar impozitul pe apartamentul vândut (art. 159 din Codul de procedură fiscală).
Pentru apartamentul vândut, impozitul pe întregul an al vânzării trebuie să fie achitat.
Un act de vânzare încheiat fără certificat fiscal este lovit de nulitate.
Este valabil 30 de zile de la emitere. Dacă semnarea se amână, poate fi nevoie de unul nou.

Se obține la cererea proprietarului, cu actul de identitate și o copie a actului de proprietate, de regulă în 1–2 zile lucrătoare – tot mai des și online.

Dacă vânzătorul este o firmă, notarul stabilește documentele fiscale și societare necesare, iar tratamentul fiscal (inclusiv TVA) se verifică cu contabilul.

6. Certificatul de performanță energetică

Legea nr. 372/2005 cere ca, la vânzarea unei locuințe (cu excepțiile prevăzute de lege), proprietarul să pună o copie a certificatului la dispoziția potențialului cumpărător înainte de contract și să-i predea originalul la vânzare. Indicatorii din certificat – clasa energetică, de la A+ la G, și ceilalți indicatori de performanță – trebuie să apară și în anunțul de vânzare. Nerespectarea obligației de informare poate atrage anularea contractului, în condițiile legii, așa că notarii cer certificatul în dosar.

Îl obții de la un auditor energetic atestat (lista este publicată de Ministerul Dezvoltării). Auditorul vizitează apartamentul și emite certificatul în câteva zile; costul depinde de apartament și de auditor. Certificatul este valabil, de regulă, 10 ani, cu excepția unei renovări majore care îi schimbă performanța energetică.

Pregătește-l primul. Certificatul energetic îți trebuie din ziua în care publici anunțul, nu în ziua semnării.

7. Adeverința de la asociația de proprietari

Pentru apartamentele din blocuri, Legea nr. 196/2018 (art. 33) cere ca la înstrăinare proprietarul să prezinte o adeverință de la asociație privind situația cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Asociația o eliberează în cel mult 3 zile lucrătoare de la cerere și este valabilă 30 de zile.

Dacă există datorii, vânzarea se poate face doar în condițiile legii – de exemplu, cu acceptarea expresă a preluării lor de către cumpărător, consemnată în act. Cel mai simplu: plătește la zi și cere adeverința „fără datorii”. Pentru imobilele fără asociație, legea prevede documente alternative – întreabă notarul.

8. Utilitățile

Notarul și cumpărătorul vor dori să știe că nu rămân facturi restante. Pregătește ultimele facturi și dovezile de plată pentru energie electrică, gaze, apă-canal (în Iași, APAVITAL) și celelalte servicii contractate pe apartament. La predare, consemnați împreună indexurile contoarelor; cumpărătorul trece apoi contractele pe numele lui.

Situații particulare

Apartament ipotecat. Verifică împreună cu notarul și banca dacă e nevoie de acordul băncii și cum se tratează ipoteca. Dacă vânzarea presupune stingerea creditului, cere băncii o adresă cu suma de rambursat și condițiile radierii; de obicei, o parte din preț merge direct la bancă.
Imobil clasat monument istoric. Notarul verifică procedura de preemțiune din Legea nr. 422/2001: statul și, în ordine, celelalte autorități îndreptățite trebuie notificate și trebuie să nu-și fi exercitat dreptul de a cumpăra. Fără această procedură, vânzarea este nulă. Simpla amplasare într-o zonă protejată nu declanșează preemțiunea; în Iași, situația apare la clădiri clasate din centrul vechi sau din Copou.

Pașii vânzării, în ordine

1. Pregătești și verifici dosarul

Adună actele de mai sus și verifică să fie complete și valabile. Merită să consulți un notar de la început, pentru o verificare prealabilă și un calcul aproximativ al costurilor. Dacă nu ai deja un cumpărător, promovezi apartamentul – cu certificatul energetic obținut – după ce afli orientativ cât valorează și te uiți la ofertele actuale de apartamente din Iași.

2. Stabilești termenii și, dacă e cazul, semnezi antecontractul

Cu cumpărătorul stabiliți prețul și moneda de plată (dacă prețul e în euro și plata în lei, și cursul aplicabil, cu data lui de referință), modalitatea de plată, data predării și ce rămâne în apartament. Dacă el cumpără prin credit, evaluarea băncii și aprobarea pot dura câteva săptămâni.

De obicei se semnează un antecontract de vânzare-cumpărare: cumpărătorul plătește un avans, iar părțile fixează condițiile și termenul contractului final. Antecontractul nu e obligatoriu, dar protejează ambele părți.

Atenție la avans. Ce se întâmplă dacă vânzarea nu se mai încheie depinde de motiv și de ce ați scris în antecontract. Un simplu avans nu se pierde și nu se restituie dublu automat; o clauză de arvună sau o clauză penală poate stabili pierderea unei sume ori plata unei despăgubiri, în condițiile legii. Prevedeți și ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul cumpărătorului.

Nu semna antecontractul înainte de a verifica actele și situațiile speciale: ipotecă, coproprietari, preemțiune.

3. Obții actele cu termen scurt

În apropierea semnării, vânzătorul obține certificatul fiscal și adeverința de la asociație, fiecare valabilă 30 de zile, iar notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare. Tot acum se rezolvă situațiile speciale: banca, preemțiunea, coproprietarii.

4. Semnezi la notar

Contractul de vânzare a unui apartament se încheie obligatoriu în formă autentică, la notarul public – altfel transferul nu e valabil. Notarul verifică din nou actele, redactează contractul, îl citește și îl explică, apoi se semnează în fața lui. Cumpărătorul plătește prețul (dacă nu a fost plătit deja), se achită taxele și onorariile, notarul autentifică actul și solicită din oficiu înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Înscrierea la OCPI poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni.

5. Plătești impozitul pe transfer

Pentru vânzarea unui apartament din patrimoniul personal, persoana fizică datorează impozitul pe transferul proprietăților imobiliare (art. 111 din Codul fiscal), indiferent de valoare – plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat din 2023. Cota depinde de cât timp ai deținut apartamentul:

3% din preț, dacă l-ai deținut cel mult 3 ani;
1% din preț, dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.

Notarul calculează impozitul la prețul declarat (sau la valoarea minimă din grila notarială, dacă prețul e sub ea), îl încasează de la vânzător la semnare și îl virează la bugetul de stat. Acest venit nu generează, în sine, contribuția la sănătate (CASS), iar vânzarea locuinței personale este, de regulă, în afara sferei TVA – excepție fac persoanele fizice ale căror operațiuni imobiliare sunt o activitate economică. Firmele au un regim fiscal diferit.

Exemplu. Apartament vândut cu 100.000 € (aprox. 500.000 lei), deținut 5 ani: impozit 1%, adică aproximativ 5.000 lei, plătit de vânzător la notar.

Declară în contract prețul real și modul de plată. Ascunderea unei părți din preț are consecințe fiscale și juridice, iar un preț stabilit fără intenția de a fi plătit face vânzarea anulabilă (art. 1665 Cod civil).

6. Cine plătește taxele notariale

Codul civil (art. 1666) stabilește că, dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile de încheiere a contractului sunt ale cumpărătorului: onorariul notarial și tariful OCPI de intabulare. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer; costurile actelor pregătitoare (extras CF, certificat fiscal, certificat energetic, copii legalizate) le suportă de regulă el, dar repartizarea se clarifică între părți.

Onorariul notarial se stabilește după normele privind onorariile minimale, în funcție de valoarea tranzacției (plus TVA, după caz). Tariful standard OCPI pentru intabularea dreptului unei persoane fizice este de 0,15% din baza de calcul stabilită de ANCPI, minimum 60 lei. Cere notarului un deviz; pentru o estimare rapidă, folosește calculatorul nostru de taxe notariale.

7. După vânzare

Vânzătorul și cumpărătorul au fiecare obligații declarative la organul fiscal local, în 30 de zile de la vânzare, respectiv de la cumpărare. Depune declarația în termen, păstrează dovada și verifică apoi că modificarea apare pe rolul fiscal – notarul comunică transferul, dar asta nu ține loc de declarația ta. Impozitul pe clădire se datorează pe an de cel care era proprietar la 31 decembrie a anului anterior; pentru anul vânzării rămâne, de regulă, al vânzătorului, iar cumpărătorul îl datorează din anul următor. Dacă apartamentul era domiciliul tău, actualizează-ți adresa din actul de identitate.

Ce verifică notarul înainte de semnare

Părțile. Actele de identitate, valabile și în original. Procura și identitatea mandatarului, dacă e cazul. Starea civilă și participarea sau consimțământul soțului/soției, când e necesar. Capacitatea părților și, după caz, reprezentarea și autorizările necesare – de exemplu, când un coproprietar este minor.

Imobilul. Titlul de proprietate și clauzele care ar putea afecta vânzarea. Extrasul de carte funciară proaspăt – proprietar, cote, sarcini, ipoteci – comparat cu actele. Documentația cadastrală. Dacă există o ipotecă, adresa băncii și modul în care se tratează, consemnat în contract. Drepturile de folosință (chirie, abitație) și litigiile, așa cum rezultă din acte, din înscrieri și din declarațiile părților – spune-i notarului de orice contract de închiriere; cumpărătorul verifică și cine locuiește efectiv în apartament. Respectarea eventualului drept de preemțiune.

Contractul. Datele părților, descrierea apartamentului conform cărții funciare, prețul și modul de plată, dreptul vânzătorului și sarcinile existente (cu condițiile în care se mențin sau se radiază), predarea, clauzele convenite (avansul plătit, termenul de eliberare). Verifică încă o dată numele, CNP-urile, prețul, adresa și suprafețele. Dacă o parte nu vorbește română, participă un interpret autorizat.

Părțile semnează originalul actului autentic, care rămâne în arhiva notarială; fiecare primește un duplicat cu aceeași forță probantă. Plata se face de regulă prin bancă – între persoane fizice, plățile în numerar sunt plafonate la 50.000 lei pe tranzacție (Legea nr. 70/2015), iar fragmentarea plăților pentru ocolirea plafonului e interzisă. Momentul exact la care cumpărătorul devine proprietar depinde de regimul de carte funciară aplicabil imobilului și de clauzele contractului; notarul explică efectele autentificării și ale intabulării în cazul concret.

Greșelile care amână vânzarea

Greșeala	Ce se întâmplă	Cum o eviți
Începi fără dosarul complet	duplicatele și lucrările de cadastru cer timp; semnarea se amână	folosește lista de mai sus ca listă de verificare, înainte de a găsi cumpărător
Ignori termenele de valabilitate	extrasul CF (10 zile lucrătoare), certificatul fiscal și adeverința (30 de zile) expiră	coordonează data semnării cu notarul
Datorii la întreținere sau utilități	semnarea se poate bloca pe loc	plătește la zi, adu adeverința și dovezile de plată
Lipsesc acte cerute în situația ta (certificatul energetic, acordul băncii, consimțământul soțului/soției, când sunt necesare)	notarul verifică cerințele aplicabile; fără ele, semnarea se amână	întreabă notarul din timp ce îți lipsește
Probleme de cadastru sau intabulare	neconcordanțe de suprafață, bloc neintabulat, ipotecă neradiată, moștenire netrecută în CF	cere un extras de informare din timp și rezolvă ce apare
Nu verifici preemțiunea la un monument clasat	vânzarea este nulă	verifică din timp cu notarul respectarea procedurii de preemțiune
Înțelegeri „pe cuvânt”	neînțelegeri după semnare	pune în contract mobilierul care rămâne, data eliberării, avansul, cine ce plătește

Și cea mai scumpă greșeală: te descurci singur în situații complicate. Un agent imobiliar te ajută să organizezi documentele și să coordonezi etapele cu banca, evaluatorul și notarul (unele acte se obțin doar de proprietar sau cu împuternicire); verificarea juridică pentru autentificare rămâne a notarului, iar în situații delicate – minori coproprietari, titluri neclare – merită un avocat.

Întrebări frecvente

Cât e valabil extrasul de carte funciară pentru autentificare?

Zece zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Îl solicită notarul, nu vânzătorul, și programează semnarea în acest interval.

Cât e valabil certificatul fiscal?

Treizeci de zile de la emitere. Trebuie să ateste că nu ai nicio datorie la bugetul local, iar impozitul pe apartament trebuie plătit pe tot anul vânzării.

Cine plătește taxele notariale la vânzarea unui apartament?

Dacă părțile nu convin altfel, cumpărătorul plătește onorariul notarial și tariful OCPI de intabulare (art. 1666 Cod civil). Vânzătorul plătește impozitul pe transfer; costurile actelor pregătitoare le suportă de regulă el, dar repartizarea se clarifică între părți.

Cât e impozitul la vânzarea unui apartament?

Pentru o persoană fizică ce vinde din patrimoniul personal: 3% din preț dacă ai deținut apartamentul cel mult 3 ani, 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Se calculează la prețul declarat (sau la valoarea minimă din grila notarială, dacă prețul e sub ea) și se plătește la notar, la semnare, indiferent de valoarea tranzacției.

Pot vinde fără certificat energetic?

Legea cere ca certificatul să fie pus la dispoziția cumpărătorului înainte de contract, cu excepțiile prevăzute de lege, iar notarii îl cer în dosar. Obține-l înainte de a publica anunțul – indicatorii lui trebuie să apară și în anunț.

Ce fac dacă am datorii la întreținere?

Le plătești înainte de semnare și ceri adeverința „fără datorii”. Altfel, vânzarea se poate face doar în condițiile legii, de exemplu cu preluarea expresă a datoriilor de către cumpărător, consemnată în contract.

Pot primi banii cash?

Între persoane fizice, plățile în numerar sunt plafonate la 50.000 lei pe tranzacție, iar fragmentarea plăților pentru ocolirea plafonului e interzisă. Plata se face, de regulă, prin bancă.

Recomandările noastre

Planifică din timp. Începe cu cel puțin o lună înainte: strânge actele, plătește datoriile, verifică dacă ai nevoie de duplicate sau de cadastru.
Calculează costurile înainte de a negocia. Impozitul, tariful OCPI, onorariul – cu calculatorul de taxe notariale și sursele oficiale.
Alege notarul cu grijă și trimite-i copiile actelor din timp, pentru o verificare prealabilă. Stabiliți clar cine plătește fiecare taxă.
Fii transparent cu cumpărătorul. Arată-i extrasul CF de informare, certificatul energetic, adeverința asociației, dovezile de plată.
Nu te grăbi la semnare. Citește contractul, verifică toate datele înscrise și întreabă pe loc ce nu e clar.

Pregătirea documentelor și verificarea lor din timp reduc mult riscul de amânări și costuri neprevăzute. Dacă vrei sprijin în pregătirea vânzării și coordonarea actelor, contactează consultanții Fidelia Casa – începem cu o estimare gratuită a prețului apartamentului tău.

Surse: Codul de procedură fiscală, art. 159 (certificatul de atestare fiscală); Codul fiscal, art. 111 (impozitul pe transferul proprietăților imobiliare); Codul civil, art. 322 (locuința familiei), art. 1665–1666 (prețul și cheltuielile vânzării); Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare; Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor; Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, art. 33; Legea nr. 422/2001 privind monumentele istorice, art. 4; Legea nr. 70/2015 (plafonul plăților în numerar) – textele consolidate pe legislatie.just.ro; tarifele de carte funciară pe ancpi.ro; Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. Informațiile au caracter general, sunt valabile la 30 septembrie 2026 și nu înlocuiesc consultanța unui notar sau avocat.