Închiriezi ca proprietar în Iași: contract, ANAF și impozit în 2026

Scriem pentru proprietarul care închiriază un apartament în Iași și vrea să știe, înainte de primul chiriaș, ce trece în contract, ce are de făcut la ANAF, cât impozit plătește, cât cere garanție și cum își alege chiriașul. Unde contează legea, trimitem la articolul din Codul civil sau la materialul ANAF. Unde contează practica, spunem ce am văzut la închirierile pe care le facem la Fidelia Casa.

Pe scurt. Contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, cu formularul 168 și o copie a contractului; înregistrat, devine titlu executoriu pentru plata chiriei. Impozitul este 10% din venitul net, iar venitul net înseamnă chiria anuală minus o cotă forfetară de 20%: practic, 8% din chirie. Când chiriașul e persoană fizică, îl declari și îl plătești până pe 25 mai a anului următor, prin Declarația unică; când e o firmă, ea îl reține și îl plătește. CASS se adaugă doar dacă venitul net, adunat cu alte venituri precum dobânzi sau dividende, ajunge la 24.300 lei pe an în 2026. Garanția, în închirierile noastre, se plătește mereu și înseamnă una sau două chirii. În ofertele noastre de închiriat din 13 octombrie 2026, un apartament cu două camere în Iași se cere, la mediană, cu 450 € pe lună.

Ce chirie poți cere în Iași: ofertele noastre din octombrie 2026

Cifrele vin din ofertele de închiriat publicate pe site-ul nostru la 13 octombrie 2026, în orașul Iași: chiria mediană cerută pe lună și intervalul în care se află jumătatea din mijloc a ofertelor. Mediana e valoarea din mijloc: jumătate din oferte cer mai mult, jumătate mai puțin. Sunt chirii cerute, nu chirii la care s-a semnat.

Sursa: ofertele de închiriat publicate pe fideliacasa.ro la 13 octombrie 2026, Iași oraș, euro pe lună; intervalele sunt rotunjite la 10 €. Garsonierele (9 oferte) și apartamentele cu o cameră (43) sunt numărate împreună, pentru că în ofertele noastre o parte din garsoniere sunt trecute ca apartamente cu o cameră.

La două camere, în zonele în care avem cel puțin cinci oferte, chiria mediană cerută e de 500 € în Copou (11 oferte) și în Centru (5), de 450 € în Podu Roș (5) și de 370 € în Tătărași (5).

Din experiența noastră la închirieri, un apartament cu 1, 2 sau 3 camere a stat gol, în medie, cam trei săptămâni până și-a găsit chiriaș. E o estimare din practică, nu o medie calculată pe toate contractele. Pune-o în calcul de la început: trei săptămâni fără chirie înseamnă peste două treimi dintr-o chirie lunară.

Toate ofertele noastre de închiriat din Iași sunt pe pagina cu apartamente de închiriat. Despre Copou, cartierul care din experiența noastră se închiriază foarte bine, scriem în articolul despre cartierele Iașului.

Contractul de închiriere: ce trebuie să scrie în el

Unele obligații ale proprietarului există chiar dacă nu le scrii: să predea apartamentul, să-l mențină în stare de folosință și să-i asigure chiriașului folosința liniștită pe toată durata contractului (art. 1786 Cod civil). Pe lângă numele părților și adresa apartamentului, contractul ar trebui să cuprindă:

• Chiria. Suma, moneda și ziua din lună în care se plătește.
• Garanția. Cât este, pentru ce se poate reține și când se returnează.
• Durata. Un contract pe durată determinată încetează de drept la termen, fără vreo înștiințare (art. 1809). Dacă însă chiriașul rămâne și își îndeplinește mai departe obligațiile, iar tu nu te opui, legea consideră încheiat un contract nou, în aceleași condiții, inclusiv în privința garanțiilor, iar acesta e pe durată nedeterminată, dacă legea sau înțelegerea dintre voi nu prevăd altfel (art. 1810). Ca să nu ajungi aici fără să vrei, recomandăm să faci prelungirea printr-un act adițional; fiind o modificare a contractului, îl înregistrezi și pe el la ANAF în cel mult 30 de zile.
• Preavizul. La contractul pe durată determinată, chiriașul poate pleca înainte de termen dacă te anunță cu cel puțin 60 de zile înainte, iar orice clauză contrară e considerată nescrisă (art. 1825). Dacă în contract ai prevăzut că îi poți pune capăt înainte de termen pentru nevoile de locuință ale tale sau ale familiei, trebuie să respecți un preaviz de cel puțin 60 de zile când chiria se plătește lunar (art. 1825 alin. 2 și art. 1824 alin. 2).
• Rezilierea. Dacă una dintre părți nu își execută fără justificare obligațiile din contract, cealaltă are dreptul la rezilierea lui. Proprietarul poate cere instanței rezilierea și când chiriașul, familia lui sau cei cărora le-a permis în orice fel folosirea locuinței ori accesul în ea au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu vecinii ori împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune (art. 1830). Pentru situații concrete, cere sfatul unui avocat.
• Cine locuiește în apartament. Dacă nu interzici prin contract, și alte persoane pot locui cu chiriașul, iar ele răspund solidar cu el pentru obligațiile din contract, cât timp locuiesc acolo (art. 1832). Treci în contract cine se mută și că altcineva se poate muta doar cu acordul tău. Mai jos e un caz din 2026 în care s-au mutat mai mulți oameni decât știa proprietarul.
• Reparațiile. Reparațiile necesare ca apartamentul să rămână în stare de folosință sunt ale proprietarului, iar reparațiile locative, a căror nevoie vine din folosința obișnuită, sunt ale chiriașului (art. 1788); tot ale chiriașului sunt și reparațiile de întreținere curentă, dacă nu stabiliți altfel (art. 1802). Pentru că granița nu e mereu clară, dați exemple în contract.
• Utilitățile și întreținerea. Cine le plătește și cum se notează indexurile contoarelor la intrare și la ieșire.
• Vizitele proprietarului. Câte vizite pe an, cu cât timp înainte le anunți și dacă e de față chiriașul.
• Procesul-verbal de predare. Starea apartamentului, lista obiectelor, poze și indexurile. La final, chiriașul predă apartamentul în starea în care l-a primit, în afară de ce s-a deteriorat din cauza vechimii, iar până la proba contrară se prezumă că l-a primit în stare corespunzătoare de folosință (art. 1821). Un proces-verbal cu poze te ajută să lămurești discuția la plecare.

Dacă nu vrei să-l redactezi singur, te ajutăm să faci contractul de închiriere.

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF

• Cine și până când. Proprietarul persoană fizică are obligația să înregistreze contractul, precum și modificările ulterioare, în cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificare, potrivit Codului fiscal (materialul ANAF din aprilie 2026). Obligația nu privește arendarea și închirierea în scop turistic a camerelor din locuința proprie.
• Ce depui. Formularul 168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, completat în două exemplare: unul îl depui, împreună cu o copie a contractului pe care scrii „conform cu originalul” și semnezi, iar pe celălalt îl păstrezi.
• Unde și cum. La organul fiscal în a cărui rază ai domiciliul fiscal, dacă ești rezident fiscal în România; dacă ești nerezident, la organul fiscal din raza în care se află apartamentul sau, după caz, la cel al domiciliului fiscal al împuternicitului. Cererea se depune direct sau prin împuternicit, la registratură, prin poștă cu scrisoare recomandată sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță (procedura ANAF de înregistrare a contractelor de locațiune).
• Modificare sau încetare. Același formular, cu bifa „Modificare” sau „Încetare”, plus documentele care le dovedesc.
• Apartament cu mai mulți proprietari. De la Ordinul ANAF 161/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 109 din 6 februarie 2025, contractul îl înregistrează un singur proprietar, cel desemnat în contract sau în actul de modificare; până la sfârșitul lui 2024 îl înregistra fiecare coproprietar. Regula desemnării nu se aplică pentru contractele în derulare la 1 ianuarie 2025 deja înregistrate (precizările ANAF).

De ce contează dincolo de impozit. Codul civil spune că un contract de închiriere sub semnătură privată, înregistrat la organele fiscale, este titlu executoriu pentru plata chiriei, la fel ca unul încheiat la notar (art. 1798). Executarea silită se poate face numai pe baza unui titlu executoriu (art. 632 Cod de procedură civilă); altfel spus, pentru chiria datorată poți cere executarea silită pe baza contractului înregistrat. Evacuarea chiriașului se face, ca regulă, pe baza unei hotărâri judecătorești, iar chiriașul datorează chiria până eliberează efectiv locuința (art. 1831). Contractul pe durată determinată înregistrat e însă titlu executoriu și pentru predarea apartamentului la expirarea termenului (art. 1809).

Impozitul pe chirie în 2026 și CASS

Regulile de aici sunt cele prezentate de ANAF în aprilie 2026 pentru veniturile din închirieri. Verifică-le din nou înainte să depui declarația.

Când chiriașul e o persoană fizică

Venitul brut e chiria din contract pentru tot anul, indiferent când o încasezi. Dacă chiriașul plătește cheltuieli care, potrivit legii, sunt ale tale, sau face investiții în apartament, valoarea lor se adaugă la venitul brut. Din venitul brut se scade o cotă forfetară de 20% și rezultă venitul net, iar impozitul e 10% din venitul net: practic, 8% din chiria anuală. Îl declari în Declarația unică (formularul 212), capitolul I, și îl plătești până pe 25 mai a anului următor; pentru chiriile din 2026, termenul e 25 mai 2027. Dacă chiria e în euro, venitul anual se calculează la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul respectiv.

Exemplu pentru un apartament cu două camere închiriat cu 450 € pe lună:

La media cursurilor BNR din 2026 de până acum (5,1880 lei pentru un euro, calculată pe cele 196 de zile de cotație dintre 5 ianuarie și 13 octombrie), impozitul ar fi de circa 2.241 lei. Suma finală se calculează la cursul mediu al întregului an.

Când chiriașul e o firmă

Dacă închiriezi unei firme sau altei entități care ține contabilitate, ea calculează impozitul (10% din venitul net, după aceeași cotă de 20%), îl reține la fiecare plată și îl plătește. Impozitul reținut de firmă e final și nu-l mai declari. Venitul din chirie contează însă la pragul CASS de mai jos: dacă îl atingi, depui Declarația unică pentru CASS.

CASS, contribuția la sănătate

Se datorează doar dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri precum dobânzi, dividende sau venituri din activități agricole, ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute pe an. Pentru 2026 contează salariul minim de la 1 ianuarie, 4.050 lei, chiar dacă salariul minim s-ar schimba în cursul anului. Pragurile:

În exemplul de mai sus, venitul net de 4.320 € înseamnă circa 22.412 lei la cursul mediu de până acum, deci rămâne sub prag dacă nu ai și alte astfel de venituri. Numai din chirie, pragul se atinge la o chirie de circa 2.531 lei pe lună (30.375 lei pe an), adică circa 488 € la cursul mediu de până acum; la 500 € pe lună, mediana apartamentelor cu trei camere din ofertele noastre, se adaugă CASS de 2.430 lei pe an. Pragul în euro se mișcă puțin odată cu cursul mediu al anului. CASS se declară tot în Declarația unică, până pe 25 mai. Dacă vrei să fii asigurat în sistemul de sănătate chiar în anul în care încasezi chiria, poți opta să plătești CASS la baza de 6 salarii, prin capitolul II al declarației.

Unde depui Declarația unică

Declarația se completează pe anaf.ro, la Servicii online, Declarații electronice, Declarație unică; generezi PDF-ul și îl trimiți prin Spațiul Privat Virtual. Cine nu are calculator sau internet poate folosi calculatoarele de autoservire de la unitățile fiscale.

Dacă te gândești să vinzi apartamentul în loc să-l închiriezi, actele și impozitul sunt altele; le găsești în ghidul actelor necesare la vânzarea unui apartament.

Garanția la chirie: cât cerem și când se reține

În închirierile noastre, garanția se plătește mereu și e echivalentul unei chirii sau al două. Scrie în contract cât este, pentru ce se poate reține (chirie neplătită, facturi rămase, stricăciuni peste uzura normală) și în cât timp o returnezi după predarea cheilor.

Un caz din practica noastră: un chiriaș care voia să plece înainte de termen a anunțat cu o săptămână, deși contractul îi cerea un preaviz mai lung. Proprietarul risca să mai stea trei-patru săptămâni cu apartamentul gol, până găseam un alt chiriaș. I s-a reținut chiriașului jumătate din garanție, iar proprietarul a avut astfel un mic fond de urgență.

Când scrii clauza, pornește de la preavizul de cel puțin 60 de zile din Codul civil (art. 1825, mai sus) și scrie în contract ce se întâmplă cu garanția dacă nu e respectat.

Chiriașul: ce verifică el, cum îl alegi și cât acces ai în apartament

Ce verifică chiriașul la vizionare. Din vizionările noastre: întreabă cât costă utilitățile iarna, verifică dacă merg toate electrocasnicele, ce presiune are apa și dacă sunt gândaci sau mucegai. Pregătește-te înainte de prima vizionare: facturile de iarnă la îndemână, electrocasnicele încercate, mucegaiul și dăunătorii rezolvați.

Greșeala pe care o vedem cel mai des la proprietarii care închiriază singuri. Acceptă primul candidat, în loc să filtreze atent și să facă mai multe „interviuri”.

Cine se mută, de fapt. Un chiriaș-problemă din 2026: un domn care, în teorie, locuia singur. După ce a închiriat apartamentul, s-au mutat cu el și iubita, și fratele lui. Se făcea multă gălăgie și a ajuns o problemă pentru toți locatarii blocului. Codul civil prevede că proprietarul poate cere instanței rezilierea când chiriașul sau cei cărora le-a permis accesul în locuință au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu ceilalți locatari (art. 1830, descris la contract); dacă un caz anume se încadrează aici, decide instanța. Ca să nu ajungi acolo, la discuția cu candidatul întreabă cine se mută efectiv.

Accesul în apartament: ce spune legea. Cei mai mulți proprietari își doresc acces non-stop la apartament, să poată verifica oricând starea lui, chiar fără să-i anunțe pe chiriași sau fără ca aceștia să fie de față. Legea îi cere chiriașului să-ți permită verificarea apartamentului la intervale rezonabile, dar fără să-l stânjenești nejustificat în folosința lui (art. 1804), iar tu trebuie să-i asiguri folosința liniștită pe toată durata contractului (art. 1786). La Fidelia Casa recomandăm o clauză clară: proprietarul are dreptul la 6 vizite pe an, anunțate cu cel puțin 24 de ore înainte și doar în prezența chiriașului.

Întrebări frecvente

Trebuie înregistrat contractul de închiriere la ANAF?

Da. Proprietarul persoană fizică înregistrează contractul, și modificările lui, în cel mult 30 de zile de la semnare, la organul fiscal în a cărui rază are domiciliul fiscal (dacă e rezident fiscal în România), cu formularul 168 și o copie a contractului semnată „conform cu originalul”. Contractul înregistrat este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 din Codul civil).

Ce acte sunt necesare la închirierea unui apartament?

Pentru proprietar, actele de bază sunt contractul de închiriere, procesul-verbal de predare (starea apartamentului, lista obiectelor, poze, indexurile contoarelor) și cererea de înregistrare la ANAF, formularul 168, depusă în cel mult 30 de zile de la semnare, cu o copie a contractului pe care scrii „conform cu originalul” și semnezi. Un act adițional de prelungire, fiind o modificare a contractului, se înregistrează și el la ANAF.

Cât este impozitul pe chirie în 2026?

Impozitul este 10% din venitul net, adică din chiria anuală minus o cotă forfetară de 20%: practic, 8% din chirie (la 450 € pe lună, 432 € pe an). Dacă chiriașul e persoană fizică, pentru chiriile din 2026 depui Declarația unică și plătești impozitul până pe 25 mai 2027. Dacă chiriașul e o firmă, ea reține și plătește impozitul, iar pentru el nu depui declarația.

Plătesc CASS pentru venitul din chirie?

Doar dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri precum dobânzile sau dividendele, ajunge la cel puțin 24.300 lei în 2026. Atunci CASS e de 2.430 lei pe an; de la 48.600 lei, 4.860 lei; de la 97.200 lei în sus, 9.720 lei.

Cât se cere garanție la o chirie în Iași?

În închirierile făcute de Fidelia Casa, garanția se plătește mereu și e de una sau două chirii lunare. Scrie în contract cât este, pentru ce se poate reține și în cât timp o returnezi după predarea cheilor.

Poate chiriașul să plece înainte de termen?

Da. La contractul pe durată determinată, chiriașul poate pleca înainte de termen cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar o clauză contrară se consideră nescrisă (art. 1825 din Codul civil).

Am voie să intru în apartament când vreau?

Nu oricând. Chiriașul trebuie să-ți permită să verifici apartamentul la intervale rezonabile, fără să-l stânjenești nejustificat (art. 1804 din Codul civil). Fidelia Casa recomandă în contract 6 vizite pe an, anunțate cu cel puțin 24 de ore înainte, în prezența chiriașului.

Cine plătește reparațiile într-un apartament închiriat?

Reparațiile necesare ca apartamentul să rămână în stare de folosință sunt ale proprietarului. Reparațiile locative, a căror nevoie vine din folosința obișnuită, sunt ale chiriașului (art. 1788 din Codul civil); tot ale lui sunt și reparațiile de întreținere curentă, dacă nu ați stabilit altfel (art. 1802).

Ce fac dacă chiriașul nu plătește?

Dacă ai înregistrat contractul la ANAF, el este titlu executoriu pentru chiria datorată, deci poți cere executarea silită pe baza lui (art. 1798 din Codul civil și art. 632 din Codul de procedură civilă). Neplata nejustificată îți dă și dreptul la rezilierea contractului (art. 1830 din Codul civil). Evacuarea se face, ca regulă, pe baza unei hotărâri judecătorești, iar chiriașul datorează chiria până pleacă efectiv (art. 1831 din Codul civil).

Recomandările noastre

• Înregistrează contractul în cel mult 30 de zile de la semnare. E obligația fiscală, iar contractul înregistrat la ANAF este titlu executoriu pentru plata chiriei.
• Calculează impozitul pe chiria întregului an (8% din chirie) și verifică pragul CASS: dacă venitul net din chirii, adunat cu dobânzi, dividende și alte astfel de venituri, ajunge la 24.300 lei, datorezi CASS de cel puțin 2.430 lei pe an.
• Cere garanție de una sau două chirii și scrie pentru ce se reține.
• Pornește de la preavizul din Codul civil (cel puțin 60 de zile pentru chiriaș) și scrie ce se întâmplă cu garanția când nu e respectat.
• Vorbește cu mai mulți candidați înainte să alegi și întreabă cine se mută efectiv.
• Pregătește apartamentul pentru întrebările chiriașului: facturile de iarnă, electrocasnicele, apa, mucegaiul.
• Stabilește vizitele în contract: 6 pe an, anunțate cu cel puțin 24 de ore înainte, în prezența chiriașului.
• Pune în buget câteva săptămâni fără chirie până găsești chiriașul; în experiența noastră, cam trei.

Dacă vrei să te ajutăm să găsești chiriașul și să faci contractul, scrie-ne. Ce chirie poți cere pentru apartamentul tău afli și din evaluatorul imobiliar, care are și opțiunea „Închiriere” și compară cu ofertele similare active din baza Fidelia Casa.

---

Informațiile au caracter general, sunt valabile la 13 octombrie 2026 și nu înlocuiesc consultanța unui avocat, notar sau contabil. Fotografia de copertă este ilustrativă (Unsplash), nu un apartament din ofertele noastre.

Surse: materialul ANAF (DGRFP Timișoara) din aprilie 2026 despre veniturile din cedarea folosinței bunurilor (înregistrarea contractelor; impozitul, cota forfetară, Declarația unică; plătitorii persoane juridice; CASS); materialul ANAF (DGRFP Brașov, februarie 2025) cu procedura din Ordinul ANAF 114/2019, după modificarea prin Ordinul 161/2025 (cum și unde se depune cererea); precizările ANAF Vrancea despre Ordinul ANAF 161/2025 (coproprietarii); Codul civil, art. 1786, 1788, 1798, 1802, 1804, 1809, 1810, 1821, 1824, 1825, 1830, 1831, 1832 (legate în text); Codul de procedură civilă, art. 632; cursurile de referință BNR din 2026 (media calculată de noi pe cotațiile din 5 ianuarie–13 octombrie 2026: 5,1880 lei pentru un euro); Cătălin Lupuț, JURIDICE.ro, 15 mai 2025 (Declarația unică pentru CASS când chiriașul e o firmă); chiriile – ofertele de închiriat publicate pe fideliacasa.ro la 13 octombrie 2026 (Iași oraș, mediana și jumătatea din mijloc a ofertelor); cât stă gol un apartament până la chiriaș, cazurile și observațiile despre garanție, chiriași, vizite și despre Copou – experiența Petronelei Ungureanu, consultant Fidelia Casa, la închirieri, octombrie 2026.